Agraariyhteisön perinteisenä oletusarvona pidetään sukupolvien välistä ketjua, jossa jokainen sukupolvi vuorollaan hoitaa ja omistaa suvun maatilaa. Maatila saadaan haltuun lahjaluonteisella kaupalla ja yhtä edullisesti se luovutetaan seuraavalle sukupolvelle, yleensä 25–35 vuoden välein. Aina niin ei kuitenkaan tapahdu; Välillä omasta tahdosta ja joskus kaikesta huolimatta.
Perinteistä sukupolvenvaihdosta ajatellen valtiovalta on järjestänyt asiat hyvälle mallille. Lahjavero on huojennettu, eikä varainsiirtoveroa tarvitse kaupasta maksaa, kunhan on oikeutettunuoren viljelijän aloittamisavustukseen. Lisäksi ostaja saa aloittamisavustuksen (ns. starttiraha), kunhan sen yleiset ehdot vaan täyttyvät. Aloittamisavustus sisältää ns. ilmaista rahaa ja sen lisäksi hyvin edullista korkotukilainaa enintään viideksi vuodeksija varainsiirtoverosta vapautuksen. Mutta jos jatkajaa ei ole, ja maatila, tai sen osa myydään vieraalle henkilölle, tilanne muuttuu hyvin merkittävästi. Myös muita lähisukulaisia koskee sukupolvenvaihdoksen verohuojennukset.
Lähtökohtaisesti vieraalle henkilölle myytäessä myyjä joutuu maksamaan maatilan myynhinnasta luovutusvoittoveron. Sen laskentakaavan myyjä voi itse valita kahdesta vaihtoehdosta, mutta molemmissa periaate on, että syntyvästä voitosta joudutaan maksamaan yleinen pääomatulolajin vero, joko 30 %, tai 34 %. Ensimmäisessä laskentakaavassa myyntihinnasta vähennetään se hinta, mikä maatilasta on itse aikanaan joutunut maksamaan. Koska maatila on yleensä ostettu edullisesti ja ostosta on jo pitkä aika, syntyy näin laskien suhteellisen korkea myyntivoiton osuus. Toinen vaihtoehto on vähentää myyntihinnasta teoreettinen 40 %:n hankintameno-olettama, kunhan maatila on ollut omistuksessa vähintään 10 vuotta. Tällöin myyntihinnasta vähennetään 40 %, jolloin 60 % jää laskennalliseksi voitoksi, ja siitä maksetaan pääomatulolajin vero. Koska kokonaisten maatilojen käypä myyntihinta on melko korkea, on maksettava vero pääosaltaan 34 % 60 %:n voitto-osuudesta. Käytännössä maatilan myymisestä vieraalle maksetaan myyntivoittoveroa suuruusluokaltaan noin 19 %. Jos myyntihinta on esim. 350.000 €, jää siitä itselle vapaasti käytettävää rahaa n. 280.000 €. Jos maatila myydään kunnalle, on kauppa verovapaa. Samoin jos omaisuus olisi pakkolunastettavissa, esim. sähkölinjan alle, on sen hankintameno-olettama 80 %.
Jos maatilan mukana myydään myös asuinrakennus, on sen osuus joka tapauksessa verovapaata myyntiä. Kauppahinnan jakamisella maatalous-, metsätalous- ja yksityistalousosuuksiin voi myyntivoiton määrään myös hieman vaikuttaa. Toki asiassa on maatilan myyjän ja ostajan kesken eturistiriita, kuinka tuo jako tehdään. Joka tapauksessa asiasta tulee löytää yhteinen näkemys ennen kaupan tekemistä.
Pientä verosuunnittelua voi myyjä tehdä myös siinä, myykö maatilan kerralla, vai osina. Jos myynti tehdään useamman vuoden kuluessa, on kevyemmin verotettavia 30.000 €:n osuuksia useampia, josta syntyy verosäästöä. Sen sijaan hajauttamalla myynti saman vuoden aikana usealle eri ostajalle, ei se anna samaa verohyötyä, koska kaupat lasketaan yhteen. Joskin on tunnettua, että varsinkin isojen maatilojen myynnissä syntyy helposti paljousalennusta. Sen voi välttää myymällä maatila usealle eri ostajalle.
Joissakin tilanteissa kannattaa myyjän pohtia myös metsäkauppojen tekemistä ennen maatilan metsälön myyntiä. Jos metsälö on pääosin uudistuskypsää 04-kehitysluokkaa, saattaa hakkuun siirtäminen olla verotuksellisesti kannattavaa, kunhan puuston arvo tulee täysimääräisesti huomioitua kauppahinnassa. Parhaimmillaan saattaa puuston arvoon saada 40 %:n hankintahintaolettama-alennuksen, kun puusto myydään maatilan mukana. Vieraalle myytäessä on myös muistettava käytetyn metsävähennyksen tuloutus luovutusvoittolaskelmassa, mikä osaltaan nostaa maksettavaa veroa.
Vieraalle myytäessä, irtaimen omaisuuden myynti on erilaista, kuin sukupolvenvaihdoskaupassa. Koneita on mahdollista myydä vieraalle verovapaasti (joskin syö poistopohjan) siihen summaan saakka, mitä on myyjän verotuksen poistopohja. Sen yli menevä osuus on normaalia maatilan verotettavaa tuloa. Koneiden myyntiäkin kannattaa jakaa useammalle vuodelle.
Suurin haaste maatilan vieraalle myymisessä lienee kuitenkin olla sen henkinen puoli. Että olenko pettämässä sukupolvien ketjun, kun vieraalle myyn. Jos omia lapsia ei ole, tai heitä ei maatilan omistaminen kiinnosta, niin pitäisikö myydä muille sukulaisille vähän edullisemmin? Ja jos myyn ihan vieraalle, niin syntyykö siinä moraalinen velvollisuus antaa osa kauppahinnasta lahjana omille sisaruksilleni, kun sain aikanaan kotitilan ostaa sukupolvenvaihdoksen tuottoarvolla? Ja jos en anna, niin vievätkö käräjille lakiosan täydennyskanteena? Ehkä näihin kysymyksiin on oikeat vastaukset, mutta minä en niitä tiedä.
Samoin monikin lisämaita ostava ajattelee, että kohta niitä maita tulee paljon myyntiin, kun tiloilla ei ole jatkajia, niin joutuvat myymään vieraalle. Enpä tiedä, ehkä. Viisikymmentä vuotta olen tätä maatalousgenreä seurannut. Aina on syyskonepäivillä potkittu renkaita, ja puhuttu, että kohta alkaa tapahtua ja maata saa edullisesti ostaa. Toistaiseksi niin ei ole tapahtunut kuin kerran. Suomen liityttyä Euroopan Unioniin 1990-luvulla, peltomaan hinta laski lähes 40 % ”yhdessä yössä”. Tuskin enää.